Nos exemples d’investissements Pinel et de rentabilité de projets de défiscalisation
Lorsque vous investissez dans un logement neuf avec le dispositif Pinel, cela vous permet de vous constituer un patrimoine. Mais, le principal objectif est de rentabiliser votre investissement. Grâce à la réduction de votre impôt sur le revenu, c’est possible. Nous vous présentons des exemples d’investissements en loi Pinel qui permettent de défiscaliser et donc de gagner en rentabilité.
Exemple réduction d’impôt Pinel pour un logement neuf ou en VEFA
Pour un logement neuf ou en VEFA vous pouvez inclure dans le coût total : le prix d’achat, les honoraires du notaire et les indemnités des intermédiaires.
Didier paye chaque année 5 250 € d’impôt sur le revenu. Il a acheté un appartement T3 en VEFA de 60 m2 à Lille au prix de 230 000 €. Il a payé 11 500 € de frais de notaire et 5 000 € pour les intermédiaires. Il va donc déclarer un coût total de 246 500 €.
Il a choisi de s’engager à louer le logement pendant 12 ans, afin d’obtenir un taux de défiscalisation de 21 %.
Calcul de la réduction d’impôt : 0,21 x 246 500 = 51 765 €
Didier aura donc une réduction fiscale de 4 930 € / an sur les 9 premières années et de 2 465 € / an sur les 3 dernières années.
Calcul de la rentabilité : Pendant 9 ans : 5 250 – 4 930 = 320 € d’impôt par an au lieu de 5 250 €
Pendant 3 ans : 5 250 – 2 465 = 2 785 € d’impôt par an au lieu de 5 250 €
Exemple rentabilité Pinel pour un bien en réhabilitation
Dans ce cas, vous pouvez inclure le prix d’achat, les frais de notaire et les indemnités des intermédiaires dans le prix de revient. Mais également, vous devez inclure le prix des travaux.
Sylvianne et Michel sont mariés et payent 4 000 € d’impôt sur le revenu par an. Ils ont acheté un appartement T2 de 45m2 à Rennes à 110 000 € qu’ils ont réhabilité pour qu’il corresponde aux normes BBC 2005 et RT 2012. Les frais de notaire s’élèvent à 5 500 €, les indemnités des intermédiaires à 8 000 € et le coût des travaux à 20 000 €. Le coût de revient total est donc de 143 500 €.
Ils ont décidé de s’engager à louer leur appartement pendant 9 ans. Ainsi, le taux de défiscalisation auquel ils ont le droit est 18 %.
Calcul de la réduction d’impôt : 0,18 x 143 500 = 25 830 €
La réduction d’impôt sera alors de 2 850 € / an.
Calcul de la rentabilité : 4 000 – 2850 = 1 150 €
Grâce à cet investissement, le couple paiera seulement 1 150 € d’impôt pendant 9 ans au lieu de 4 000 €.
Exemple défiscalisation Pinel pour un logement en construction
Si vous avez fait construire un logement dans le cadre de loi Pinel, le coût de revient correspond à :
- Le prix d’achat du terrain (viabilisation, frais de réseaux, distribution, etc.)
- Le coût de la construction (architecte, matériaux, salaires des ouvriers, etc.)
- Le coût de l’installation des équipements (chauffage, électricité, eau, etc.)
Le tout est calculé à la date d’achèvement des travaux.
Monique paye 5 500 € d’impôt sur le revenu par an. Elle a fait construire un appartement à Marseille dans la perspective de le donner à son fils à sa majorité. Ce logement est un T2 de 50 m2. Elle a payé l’emplacement dans une résidence 40 000 €, la construction a coûté 150 000 € et les installations 5 000 €. Le coût total est donc de 195 000 €.
Monique souhaite s’engager à louer le logement pendant 12 ans, elle bénéficiera donc d’un taux de défiscalisation de 21 %.
Calcul de la réduction d’impôt : 0,21 x 195 000 = 40 950 €
Monique profitera donc d’une réduction fiscale de 3 900 € / an pendant 9 ans, puis de 1 950 € / an.
Calcul de la rentabilité : pendant 9 ans, Monique ne paiera plus que 1 600 € d’impôt (5 500 - 3 900) au lieu de 5 500 €. Puis pendant 3 ans, son impôt s’élèvera à 3 550 € au lieu de 5 500 €.
FAQ sur la rentabilité d’un investissement Pinel
Afin que la rentabilité d’un investissement Pinel n’ait plus de secret pour vous, nous vous proposons une FAQ des questions les plus fréquentes.
Comment se calcule le rendement Pinel ?
Pour calculer le rendement de votre investissement Pinel, vous devez d’abord connaître le montant de la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier. Ainsi, vous saurez exactement l’économie d’impôt que vous allez réaliser. Aussi, vous devez prendre en compte le coût de l’achat et les loyers que vous allez percevoir. Si vous souscrivez un prêt pour cet achat, les mensualités peuvent parfois être compensées par le loyer.
Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?
Pour les contribuables qui souhaitent investir dans du neuf et réduire leur impôt sur le revenu, le dispositif Pinel est très intéressant. En effet, cette loi permet de vous construire un patrimoine tout en réalisant des économies d’impôt.
Quels sont les taux de défiscalisation Pinel ?
Les taux de défiscalisation de la loi Pinel varient en fonction de la durée d’engagement que vous avez sélectionné. Pour 6 ans de location le taux est de 12 %, pour 9 ans de location le taux est de 18 % et pour 12 ans de location le taux est de 21 %.
Pourquoi la défiscalisation Pinel est-elle si avantageuse ?
L’avantage fiscal du dispositif Pinel est considérable. En effet, les réductions d’impôt peuvent s’élever jusqu’à 63 000 € en France et 96 000 € en Outre-Mer. De plus, cette réduction fiscale est répartie sur la durée de location que vous avez sélectionnée, allant de 2 % par an pendant 9 ans et 1 % par an pour les années restantes.
L’autre avantage de la défiscalisation Pinel est qu’elle vous assure un investissement rentable. En effet, les zones éligibles au dispositif sont des villes où la demande de logement est forte. Votre bien ne devrait donc pas connaître de période de vacance locative. Aussi, les taux élevés de défiscalisation permettent de réduire considérablement votre impôt sur le revenu.
Quelle stratégie adopter pour réussir sa défiscalisation Pinel ?
Pour réussir votre défiscalisation Pinel, vous devez suivre quelques étapes.
1. Étudier votre capacité de financement (prêt et apport personnel ou financement comptant)
2. Définir vos objectifs : combien de réduction d’impôt souhaitez-vous obtenir ? Que souhaitez-vous faire avec le logement à la fin de la durée d’engagement ? (Vente, location, transmission, etc.)
3. Bien sélectionner le bien : il doit correspondre aux critères de la loi Pinel (emplacement, prix d’achat)
4. Estimer la rentabilité du projet en calculant le loyer maximal que vous pourrez définir et les réductions d’impôt dont vous pourrez bénéficier.