Simulation Défiscalisation Loi Pinel
La loi Pinel concerne les logements neufs, construits en VEFA ou en rénovation. Basé sur l’investissement locatif, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. En effet, en respectant plusieurs conditions, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation sur l’achat du bien. Afin d’anticiper vos gains, vous pouvez réaliser une simulation du montant de cette défiscalisation.
- Comment fonctionne la défiscalisation en loi Pinel ?
- Pourquoi simuler la défiscalisation de son investissement Pinel ?
- Comment réaliser une simulation de défiscalisation en loi Pinel ?
- Quelles sont les conditions pour profiter de la défiscalisation Pinel ?
- Exemples de défiscalisation en loi Pinel avec des cas précis
Comment fonctionne la défiscalisation en loi Pinel ?
La défiscalisation en loi Pinel est assez simple à comprendre. D’abord, vous devez sélectionner une durée pour laquelle vous vous engagez à louer le bien sans discontinuité. En fonction de celle-ci, le taux de défiscalisation sera plus ou moins important.
Ainsi, pour une durée d’engagement de 6 ans, qui est la durée minimale, vous bénéficierez d’une réduction de 12 % du prix du bien. Si vous choisissez de vous engager sur 9 ans, le taux de défiscalisation sera de 18 %. Enfin, pour une durée de 12 ans, vous profiterez d’une défiscalisation à hauteur de 21 %.
En Outre-Mer, les taux de défiscalisation sont plus élevés. Pour chaque durée d’engagement, ils sont respectivement de 23, 29 et 32 %.
La défiscalisation Pinel est étalée dans le temps. Pendant les 9 premières années elle est de 2 % par an et les 3 dernières années de 1 % par an.
Il est important de savoir que cette défiscalisation ne peut excéder 63 000 € en France et 96 000 € en Outre-Mer. En effet, un plafond est appliqué pour calculer le montant de celle-ci. Il est de 300 000 € pour le prix d’achat et de 5 500 € / m2. Si vous achetez un bien à un prix plus élevé que ces plafonds, la défiscalisation ne sera appliquée qu’à hauteur de ces derniers.
Pourquoi simuler la défiscalisation de son investissement Pinel ?
Simuler la défiscalisation de votre investissement Pinel vous permet de réaliser votre projet en toute sérénité.
En effet, en faisant une simulation Pinel vous pouvez :
- Savoir si votre ville est éligible ;
- Connaître le loyer maximum auquel vous pourrez louer votre bien ;
- Découvrir le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez profiter.
Ainsi, vous êtes sûr que votre logement rempli les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux. Aussi, vous pouvez estimer la rentabilité de votre investissement locatif, ce qui est primordial avant tout engagement.
Comment réaliser une simulation de défiscalisation en loi Pinel ?
Pour réaliser une simulation de défiscalisation en loi Pinel, vous avez deux options. Soit, vous calculez vous-même le montant de la réduction d’impôt, soit vous utilisez un simulateur en ligne.
La première option est réalisable grâce à un calcul simple : taux de défiscalisation x coût total de l’achat. Ainsi, vous obtiendrez le montant total de la réduction d’impôt. Pour savoir combien vous économisez chaque année, vous devez simplement multiplier le coût d’achat par le taux de répartition. 2 % pour les 9 premières années et 1 % pour les 3 dernières.
La deuxième option est encore plus simple, puisque vous n’avez pas besoin de calculer, le simulateur le fait pour vous. Ainsi, en renseignant quelques informations concernant votre investissement vous obtiendrez le montant de la réduction dont vous pourriez bénéficier.
Les informations nécessaires peuvent varier d’un simulateur à un autre, mais souvent ce sont les suivantes :
- Le code postal du logement ;
- La superficie ;
- Le coût total de l’achat ;
- Le taux de revalorisation annuelle du bien ;
- Le montant du loyer mensuel ;
- Le montant des charges locatives ;
- La durée d’engagement ;
- Le montant de l’apport personnel ;
- Le type de prêt et sa durée.
Quelles sont les conditions pour profiter de la défiscalisation Pinel ?
Outre les plafonds du prix d’achat du bien, pour profiter de la défiscalisation Pinel, vous devez respecter certaines conditions.
Tout d’abord, un plafond de loyer est appliqué. En effet, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous devez définir un loyer mensuel inférieur ou égal au plafond. Pour le connaître, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x barème Pinel. Sachant que le coefficient ne doit pas dépasser 1,2 et est calculé par la formule : (19 / surface utile) + 0,7.
Le barème Pinel est quant à lui défini en fonction de la zone où votre bien est situé. Il est de 12,95 € / m2 pour la zone A, 17,43 € / m2 pour la zone A bis et de 10,44 € pour la zone B1.
En effet, des zones géographiques sont également définies par le dispositif Pinel. Pour être éligible votre logement doit être situé dans une ville de la zone A bis, A ou B1. Celles-ci étant les zones où la demande de logement est forte.
Aussi, vos locataires doivent respecter un plafond de ressources. En fonction de la taille du foyer, ce plafond augmente ou diminue. Il est assez élevé, afin qu’une grande majorité de personnes puissent louer votre logement.
Si vous respectez toutes ces conditions vous pourrez profiter de la défiscalisation Pinel. Sinon vous n’en bénéficierez pas et c’est pourquoi il est important de vérifier tous les éléments avant de vous engager.
Exemples de défiscalisation en loi Pinel avec des cas précis
Les situations et les montant de réduction d’impôt ne se ressemblent pas. Nous avons donc décidé de réaliser des simulations concrètes de défiscalisation en loi Pinel au travers d’exemples.
Simulation de défiscalisation Pinel pour une SCI
Paul, Pierre, Anne et Marie, 4 amis, ont décidé d’investir en Société Civile de Placement pour faciliter la gestion d’un bien qu’ils souhaitent acheter. Anne et Paul détiennent chacun 30 % du capital et Pierre et Marie 20 %.
Ils ont décidé d’investir dans un T4 de 78 m2 à Marseille (13000) en zone A. Le prix d’achat est de 280 000 €, soit 3 590 € au m2. Ils s’engagent à le louer pendant 9 ans.
La réduction totale d’impôt est de 50 400 €, mais dans le cadre d’une SCI la défiscalisation est répartie en fonction des parts sociales de chacun.
Anne et Paul bénéficieront respectivement d’une réduction d’impôt de 15 120 €, soit 1680 € par an et par associé. Tandis que Pierre et Marie profiteront d’une défiscalisation à hauteur de 10 080 € chacun, soit 1 120 € par an et par associé.
Simulation de défiscalisation en Outre-Mer
Renaud paye chaque année 7 000 € d’impôt sur le revenu. Il souhaite donc trouver la meilleure façon de les réduire. Il souhaite investir en Outre-Mer, en Guadeloupe (zone B1), car les taux de défiscalisation sont plus élevés.
Il a trouvé un T3 de 60 m2 à Le Gosier (97190) à 235 000 €, soit 3 916 € / m2. En fonction de la durée d’engagement, la réduction fiscale peut s’élever à :
- 54 050 € pour 6 ans (23 %) ;
- 68 150 € pour 9 ans (29 %) ;
- 75 200 € pour 12 ans (32 %).
Étant donné qu’il souhaite réduire au maximum son impôt sur le revenu, il choisit de s’engager à louer le logement pendant 12 ans. Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 75 200 €, soit de 6 266,67 € / an, puisqu’en Outre-Mer la réduction est linéaire sur les 12 années.
Cela signifie que l’impôt sur le revenu de Renaud tombera à 733,33 € (7 000 – 6 266,67 €).
Simulation de défiscalisation avec un prêt immobilier
Jeanne et Sylvain sont mariés, ils ont décidé d’investir dans un appartement qu’ils donneront à leurs enfants à leur majorité. Ils ont choisi d’acheter un T2 de 55 m2 à Sarcelles (95200) en zone A à 155 000 €, soit 2 818 € / m2.
Pour financer cet achat, ils ont contracté un prêt immobilier de 155 000 € sur 20 ans, ils ont donc des échéances mensuelles de 760 € à régler. Le loyer maximal qu’ils pourront mettre en place est :
55 m2 x ((19 / 55 m2) + 0,7) x 12,95 = 55 x 1,04 x 12,95 = 740,74 €.
Le couple a décidé de s’engager sur 9 ans, ils bénéficieront donc d’une réduction d’impôt de 27 900 € (18 %), soit 3 100 € par an.
C’est donc un investissement rentable pour ce couple puisque par mois ils ne dépenseront rien. En effet, si l’on retire la réduction d’impôt mensuelle (258,3 €) et le loyer (740,74 €), le couple rembourse largement la mensualité de son prêt de 760 €. Même en ajoutant les éventuelles charges annexes, l’investissement est rentabilisé.