Comment réaliser un investissement Pinel en SCI ?
La loi Pinel a pour principal avantage d’offrir une réduction d’impôt sous certaines conditions. Les sociétés sous le statut de société civile immobilière peuvent notamment en bénéficier. Alors comment investir en Pinel pour une SCI ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en SCI ?
Les conditions générales
Le dispositif Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt pour les investissements dans des biens en location. Pour ce faire le logement doit posséder les caractéristiques définies par la loi Pinel. C’est-à-dire un bien neuf (ou réhabilité), situé dans une zone éligible (A, A bis ou B1), qui respecte les normes énergétiques et pour lequel un plafond de loyer et de revenus (du locataire) sont imposés.
Si vous possédez plusieurs logements, il est important de savoir que le dispositif Pinel ne peut être appliqué qu’à 2 logements par an.
Les conditions propres à la SCI
Outre les caractéristiques du logement, une SCI doit respecter quelques conditions d’éligibilité supplémentaires pour réaliser un investissement Pinel.
La société civile immobilière doit être soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, lors de la création d’une SCI, vous avez le choix entre impôt sur les sociétés et impôt sur les revenus. La première solution est nommée société opaque et correspond à un impôt sur les bénéfices de la société. Pour la seconde option, on parle de société transparente, pour laquelle l’impôt est proportionnel à la part de chaque associé dans la société. Seules les SCI avec un impôt sur le revenu sont éligibles à la loi Pinel.
Les associés de la SCI doivent se mettre d’accord sur la durée d’engagement. Dans le cadre du dispositif Pinel, une durée d’engagement minimale de location doit être définie. Elle peut-être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les associés doivent la définir ensemble, puisque toute cession d’une part avant le terme convenu suffit pour perdre la réduction d’impôt.
À noter : pour éviter ce genre de désagrément, la cession de parts sociales peut être encadrée par la clause d’agrément SCI.
Enfin, la SCI doit louer ses biens non-meublés et en tant que résidence principale. Les locations meublées ne rentrant pas dans les conditions d’octroi de la réduction d’impôt Pinel.
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Quelle est la réduction d’impôt Pinel pour une société civile immobilière ?
La défiscalisation de la loi Pinel, permet à ses bénéficiaires de déduire une part de leur investissement immobilier de leur impôt sur le revenu. En SCI c’est le même principe, les associés peuvent profiter d’une réduction allant jusqu’à 21 % du prix d’achat sur maximum 12 ans.
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement choisie :
- 12 % pour un engagement d’une location sur 6 ans : la déduction est à hauteur de 2 % par année ;
- 18 % pour un engagement d’une location sur 9 ans : la déduction est à hauteur de 2 % par année ;
- 21 % pour un engagement d’une location sur 12 ans : la déduction est à hauteur de 2 % par année sur 9 ans et 1 % par année sur les 3 ans restants.
Néanmoins, cette réduction d’impôt n’est pas pour chaque associé. Elle est répartie proportionnellement à la part sociale de chacun dans la société.
Pour y voir plus clair, prenons un exemple :
Une SCI composée de 2 associés, nommés G et H : G détient 60 % des parts sociales de la société et H 40 %. Dans le cadre de la SCI, ils achètent un appartement neuf de 250 000 €, qu’ils s’engagent à louer pendant 12 ans.
Le montant total de la réduction d’impôt sera de 52 500 € (250 000 x 0,21) pour la SCI. Étant donné que la réduction d’impôt est proportionnelle aux parts sociales des associés, G et H ne bénéficieront pas de la même réduction.
G pourra profiter d’une réduction totale de 31 500 € (52 500 x 0,6) et H de 21 000 € (52 500 x 0,4). Cette déduction d’impôt est étalée sur 12 ans de la manière suivante :
- Pour G : 3 000 € par an sur les 9 premières années et 1 500 € par an sur les 3 dernières années.
- Pour H : 2 000 € par an sur les 9 premières années et 1 000 € par an sur les 3 dernières années.