Pourquoi investir en Pinel via une SCPI ?
Pour investir dans un logement, vous avez deux solutions : le faire directement de vous-même ou investir via une société en achetant des parts. On appelle ces dernières les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Leur objectif est d’avoir une épargne diversifiée pour garantir une sécurité financière. Alors, pourquoi investir en Pinel via une SCPI ?
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
La SCPI est une société qui permet à n’importe quelle personne résidant en France, d’investir dans plusieurs biens immobiliers en même temps. Le principe est simple : vous achetez des parts dans une société, en contrepartie celle-ci vous verse des rétributions à hauteur des loyers qu’elle perçoit.
Une société civile de placement immobilier doit posséder un capital d’au minimum 760 000 €. Avec une telle société, vous ne pouvez pas promouvoir ou vendre des biens immobiliers.
Passer par une SCPI comporte de nombreux avantages. D’une part l’investissement est sécurisé, puisque comme vous détenez plusieurs biens, les risques de vacances locatives sont diminués. Aussi, la gestion des biens est facilitée, du fait que ce soit la société qui s’en occupe.
En contrepartie, l’inconvénient principal d’un investissement en SCPI est de ne pas être assuré des revenus que vous percevrez. En effet, vous n’êtes pas sûr de retrouver votre investissement en passant par une SCPI. Vous investissez dans des parts, qui représentent une épargne, et c’est seulement en fonction du montant des loyers et des ventes que votre revenu sera calculé.
Une SCPI Pinel est donc un investissement dans une SCPI qui permet de profiter des mêmes avantages qu’un investissement classique dans un bien en location. La réduction d’impôt est donc aussi accordée à ce type d’investissement. La grande différence est que l’investisseur n’a pas à rechercher les logements, puisque c’est la société qui s’en charge.
À retenir : une SCPI ne peut investir que dans des biens commerciaux, donc des immeubles locatifs, des parts dans une autre SCPI de droit étranger, des contrats financiers de taux de change, etc.
Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
Une SCPI Pinel est un investissement dans des biens locatifs neufs de long terme, puisqu’il faut compter environ 15 à 17 ans pour ce genre d’investissement.
Une SCPI Pinel fonctionne de la manière suivante :
- Vous devez trouver une SCPI qui a des biens locatifs dans les zones tendues, celles définies par le zonage Pinel (A bis, A et B1). Durant les 3 premières années d’investissement, la souscription est libre pendant 2 ans et demi à 3 ans. La SCPI va récolter les fonds et se charger de trouver des locataires pour les biens.
- Vous devez choisir une durée de location avec les autres investisseurs. Comme pour un investissement en loi Pinel classique, vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 ans. Pendant la durée choisie, les biens seront gérés par la SCPI et elle vous versera les loyers.
- À la fin de la durée d’engagement, les biens sont revendus par la société. Votre ou vos parts liquidatives sont calculées. Vous pouvez les revendre pour récupérer le montant, qui sera déterminé en fonction de la valeur de revente des biens et du nombre de parts que vous possédez.
Dans ce genre d’investissement, la durée n’est pas très flexible. En effet, il vous sera difficile de revendre vos parts de SCPI avant le terme de l’engagement. Pour ne pas risquer de subir une décote importante, il est préférable d’attendre la revente du parc locatif par la société de gestion.
En ce qui concerne la réduction d’impôt, le fonctionnement est le même que pour un investissement classique via le dispositif Pinel. Selon la durée d’engagement, le taux de réduction est différent :
- 12 % de la somme investie pour 6 ans ;
- 18 % de la somme investie pour 9 ans ;
- 21 % de la somme investie pour 12 ans.
Sachant que la réduction d’impôt est de 2 % par an pour les 9 premières années et de 1 % par an pour les 3 dernières années, à partir de 9 ans.
Pour bénéficier entièrement des avantages fiscaux, le montant du bien ne doit pas dépasser 5 500 € / m2, pour un prix d’achat total de 300 000 €.
Quels sont les avantages d’avoir des parts en SCPI avec le dispositif Pinel ?
Le premier avantage d’avoir des parts de SCPI avec le dispositif Pinel est la réduction d’impôt. Elle permet de réduire jusqu’à 6 000 € par an vos impôts sur le revenu.
De plus, la défiscalisation est rapide, puisque dès la première année vous aurez une réduction d’impôt. Avec une SCPI, vous n’avez pas besoin d’attendre que le bien soit loué pour bénéficier des avantages fiscaux. C’est un atout non négligeable.
Aussi, passer par une société civile de placement immobilier pour un investissement Pinel, permet d’obtenir jusqu’à 3 % de rentabilité sur votre investissement par an. Il est courant de considérer qu’à partir de 2 000 € d’impôt sur le revenu par an, l’investissement en SCPI Pinel est rentable.
Pour investir dans une SCPI Pinel, le montant minimum est assez faible, il est de 5 000 €. Cet investissement est donc ouvert à beaucoup de personnes, le ticket d’entrée est assez faible pour qu’une majeure partie des investisseurs puissent se lancer dans cette démarche.
Enfin, si vous n’êtes pas un pro de la gestion locative, investir en SCPI Pinel est un choix judicieux. En effet, oubliez la recherche de locataire, le paiement des charges et la tâche de la revente, puisque la société le fera pour vous.