Comment calculer le loyer en loi Pinel ?
Le dispositif Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu grâce à un avantage fiscal indéniable. L’investissement dans l’immobilier locatif neuf peut donc être rentable. Oui, mais certaines règles encadrent l’investissement en Pinel, comme un plafond de loyer. Vous ne pouvez pas choisir le montant du loyer comme bon vous semble. Alors, comment calculer le loyer en loi Pinel ?
Comment le plafond de loyer Pinel est-il fixé ?
Le plafond de loyer en loi Pinel est défini par un coefficient, la surface utile du logement et un barème.
Le coefficient multiplicateur
C’est le coefficient qui, multiplié au barème Pinel permet de connaître le montant maximum du loyer. Il se calcule de cette façon : (19 / surface utile) + 0,7. Il peut être au maximum de 1,2.
La surface utile
La surface utile correspond à la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes. Les annexes comprennent les sous-sols, les caves, les balcons, les terrasses, les vérandas ou encore les greniers aménageables, dans la limite de 8 m2 par bien.
Attention : les jardins et les terrasses en rez-de-jardin ne sont pas pris en compte dans les annexes.
La formule de la surface utile est donc : surface habitable + (0,5 x surface annexes).
Le barème Pinel
Ce barème Pinel du prix au m2 est fixé selon la zone géographique du logement. En effet, des zones sont définies pour le dispositif Pinel, seules 3 sont éligibles : A, A bis et B1.
Ce barème est revu chaque année. À ce jour il est le suivant :
- 12,95 € / m2 pour la zone A ;
- 17,43 € / m2 pour la zone A bis ;
- 10,44 € / m2 pour la zone B1.
Comment calculer le loyer maximum avec le dispositif Pinel ?
Pour calculer le loyer maximum avec le dispositif Pinel, vous devez appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x barème de zone.
Vous devez donc connaître la surface habitable, la surface des annexes du logement et la zone dans laquelle est situé le bien.
Pour cette dernière vous pouvez retrouver l’information sur internet, mais sachez que l’on considère les zones de la manière suivante :
- La zone A bis : Paris et sa banlieue.
- La zone A : certaines villes de l’agglomération de Paris, de l’agglomération genevoise, de la Côte-d’Azur et des grandes métropoles telles que Montpellier, Lille, Marseille ou Lyon.
- La zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants et les communes où la demande de location est forte comme Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo ou la Corse.
En connaissant ces informations vous n’avez plus qu’à appliquer la formule.
Prenons des exemples concrets pour comprendre le calcul.
Première situation : un appartement de 45 m2 situé à Marseille avec un balcon de 4 m2. Le prix d’achat est 200 000 €.
La surface utile : 45 + (0,5 x 4) = 47 m2
Le coefficient multiplicateur : (19 / 47) + 0,7 = 1,10
Le barème applicable est 12,95 € / m2 puisque Marseille fait partie de la zone A.
Le loyer maximum : 47 x 1,10 x 12,95 = 669,51 €
Pour cet appartement vous ne pourrez pas définir un loyer supérieur à 669,51 €. Vous devrez donc calculer la rentabilité du projet en prenant en compte ce paramètre.
Deuxième situation : un appartement de 35 m2 à Bayonne avec un grenier aménageable de 6 m2. Il a été acheté au prix de 180 000 €.
La surface utile : 35 + (0,5 x 6) = 38 m2
Le coefficient multiplicateur : (19 / 38) + 0,7 = 1,2
Le barème : 10,44 € / m2, car Bayonne est une ville de la zone B1.
Le loyer maximum : 38 x 1,2 x 10,44 = 476,06 €
Dans le cadre du dispositif Pinel, ce logement aurait un plafond de loyer à 476,06 € par mois.
Bien que la formule ne soit pas très compliquée à appliquer, vous pouvez trouver des simulateurs en ligne. En renseignant la surface habitable, la surface des annexes, le département et la ville du logement, le simulateur vous donne le loyer maximal à ne pas dépasser.