Défiscalisation avec la loi Pinel : guide complet pour défiscaliser avec l’immobilier

La loi Pinel qui a été mise en place par l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, a pour but de favoriser l’investissement immobilier locatif.  Elle offre des avantages fiscaux aux particuliers qui investissent dans des logements neufs. Vous souhaitez investir ? Lisez notre guide avant toute chose !

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi incitative qui a pour objectif d’encourager l’investissement local et de soutenir la construction immobilière. Elle a été établie, afin de faire émerger la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire. C’est-à-dire, les villes où l’offre locative est faible, voire insuffisante.

Ce dispositif permet aux personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif d’investir dans des logements neufs ou dans une réhabilitation. Il s’applique aux contribuables ayant acheté un bien à compter du 1^er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel ?

Conditions du logement

Pour bénéficier de loi Pinel, votre investissement doit respecter certaines conditions.

Vous devez investir dans un bien neuf ou récemment rénové. Les logements en futur état d’achèvement rentre également dans les conditions.

Le logement que vous achetez doit être en conformité avec les règles BBC 2005 ou RT 2012 en ce qui concerne l’économie d’énergie. C’est-à-dire une consommation énergétique maximale de 50 kWh / m2, un recours aux énergies renouvelables (capteurs solaires pour l’eau chaude, chauffe-eau thermodynamique, la mini-éolienne, etc.), une étanchéité à l’air, etc. 

Le chantier de votre logement a une date limite pour être inscrit dans la loi Pinel. En effet, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la date d’ouverture du chantier.

Aussi, le coût du logement ne doit pas dépasser les 300 000 €, dans la limite de 5 500 € / m2.

Enfin, le bien immobilier dans lequel vous avez investi doit nécessairement être destiné à la location. Une durée minimale doit d’ailleurs être définie à l’avance, le minimum étant 6 ans.

Conditions de la location

Il n’y a pas que votre logement qui est soumis à certaines conditions, votre location l’est également.

En effet, une première condition est que le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés après le chantier.

Aussi, la location doit être nue, c’est-à-dire un logement non meublé. Votre locataire doit louer votre bien pour une résidence principale et non secondaire.

Le loyer doit respecter les plafonds fixés par la loi Pinel, ils sont calculés par zone. De plus, les locataires doivent avoir des revenus qui ne dépassent pas le plafond maximum de ressources du dispositif.

Quelles sont les zones concernées par la loi Pinel ?

Le territoire national est découpé en 5 zones géographiques, qui permettent de déterminer les villes éligibles ou non à la loi Pinel. Les voici :

• Zone A bis : elle correspond à Paris et sa banlieue. Au total on dénombre 76 communes des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, des Yvelines, de Seine-Saint-Denis et du Val-d’Oise.

• Zone A : cela représente l’agglomération de Paris, hors de la zone A bis bien sûr. Mais également une partie de l’agglomération genevoise, la côte d’Azur et les villes suivantes : Marseille, Lyon, Lille, Montpellier. Sont aussi comprises les autres communes où les loyers sont très élevés.

• Zone B1 : elle inclut quelques grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants et les villes dans lesquelles la demande de logement est élevée (La Rochelle, Annecy, Bayonne, Saint-Malo, la Corse). La grande couronne parisienne (hors zones A bis et A) et les départements d’Outre-Mer sont aussi inclus.

• Zone B2 : ce sont les villes-centre de certaines grandes agglomérations, le reste de la grande couronne de Paris et d’autres communes où la demande locative est grande. Il y a aussi les villes Corses (hormis celles des zones A ou B1). Généralement, pour cette zone les villes ont entre 50 000 et 250 000 habitants.

• Zone C : c’est tout le reste, soit toutes les villes qui ne sont pas comprises dans les zones A bis, A, B1 ou B2.

Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. En effet, la zone B2 et la zone C ne le sont plus depuis 2020. Pour en savoir davantage sur l’éligibilité de votre ville, vous pouvez trouver sur internet une liste précise des villes des zones A bis, A et B1.

Bon à savoir : si vous n’avez pas obtenu l’agrément préfectoral commune par commune, la zone B1 est exclue du dispositif Pinel par l’amendement Giraud.

Quels revenus et loyers pour louer en loi Pinel ?

Comme vous l’avez vu précédemment votre location et vos locataires sont soumis à des plafonds de revenus et de loyer pour être éligibles au dispositif Pinel.

Plafonds de revenus Pinel

Les plafonds de ressources diffèrent d’une zone à une autre. Pour vous y retrouver, nous les avons réunis dans un tableau.

Ces plafonds ont pour objectif de donner accès à des logements à des foyers aux revenus modestes. Ainsi, l’État essaye de pallier la crise du logement que subit la France. Le bailleur doit donc demander des justificatifs de ressources à ces futurs locataires, pour être sûr qu’ils respectent ces plafonds.

Bon à savoir :si les revenus du locataire augmentent et dépassent le plafond du dispositif au cours de la location, cela ne change rien. Les plafonds doivent être respectés à l’entrée des lieux et au départ de la location.

Plafonds de loyer Pinel

Pour les plafonds des loyers, c’est un peu moins simple. Ils ne sont pas définis directement, mais via un calcul, qui est : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel.

Pour calculer la surface utile, la formule est : surface habitable + (0,5 x surface des annexes). Il faut donc ajouter la moitié des surfaces annexes à la surface habitable. Sont compris dans les annexes les balcons, les caves et les terrasses. Ces dernières sont plafonnées à 8 m2.

Afin de connaître le coefficient multiplicateur Pinel, vous devez suivre la formule suivante : (19 / surface utile) + 0,7. Sachant, qu’il est plafonné à 1,2.

Le barème des loyers Pinel est fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. Il est révisé chaque année, mais en 2020 il est le suivant :

• Zone A bis : 17,43 € / m2 ;
• Zone A : 12,95 € / m2 ;
• Zone B1 : 10,44 € / m2.

Pour y voir plus clair, prenons un exemple. Un appartement de 50 m2 avec une terrasse de 8 m2 situé en zone B1. Nous souhaitons connaître le montant maximum du loyer mensuel possible dans le cadre de la loi Pinel.

Surface utile : 50 + (0,5 x 8) = 54 m2

Coefficient multiplicateur : (19 / 54) + 0,7 = 1,051

Barème Pinel : en zone B1 le barème est 10,44 € / m2

Plafond de loyer : 54 x 1,051 x 10,44 = 592,51 €

Quel est le plafond de défiscalisation d’un investissement Pinel ?

Si vous remplissez toutes les conditions de la loi Pinel avec votre bien, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de l’ordre de 21 % du montant de votre investissement. Traduit en euros, la somme peut donc atteindre jusqu’à 63 000 €. 

Les réductions d’impôts proportionnelles de ce dispositif dépendent de la durée minimum de location définie. Il en existe donc trois :

• Pour une location d’une durée de 6 ans minimum : 12 %
• Pour une location d’une durée de 9 ans minimum : 18 %
• Pour une location d’une durée de 12 ans minimum : 21 %

Ainsi, pour un logement de 180 000 €, la réduction d’impôt serait de 21 600 € pour 6 ans, 32 400 € pour 9 ans et 37 800 € pour 12 ans.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel peut être déclarée à la fin des travaux ou du chantier de construction du bien. La défiscalisation de ce dispositif débute dès la date d’achèvement des travaux. La réduction fiscale est donc applicable sur l’impôt de l’année de fin des travaux, quel que soit le mois de livraison du logement.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, comme vous l’avez vu précédemment, le logement doit être loué sur une durée minimum de 6 ans sans interruption.

Mais, alors que se passe-t-il en cas de revente du bien avant la fin des 6 ans ? L’avantage fiscale est annulé. L’investisseur doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue précédemment dans son imposition de l’année actuelle (celle de la vente). 

Dans le cadre de la loi Pinel, à la fin de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez continuer à louer votre logement sous le régime de droit commun. C’est-à-dire que vous ne bénéficierez plus de la défiscalisation, mais que vous n’aurez plus de plafond de loyers ou de revenus.

Si vous souhaitez continuer de bénéficier d’avantages fiscaux, vous pouvez opter pour la location meublée, qui en contient également.

En revanche, si c’est votre locataire qui décide de quitter le logement, vous devez tout faire pour relouer votre bien le plus vite possible. Vous devrez prouver que vous êtes en recherche active d’un nouveau locataire pour pouvoir bénéficier d’une période de « vacance » attribuée par l’administration fiscale.

Un justificatif de cette recherche peut être une attestation de recherche de locataire. Étant donné que les biens éligibles à la loi Pinel sont situés dans des zones où la demande de location est forte, vous devriez vite retrouver un locataire.

Comment bénéficier du dispositif Pinel ?

Si vous avez investi dans un bien et que vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel pour la réduction d’impôt, vous devez remplir un formulaire. En effet, en déclarant vos revenus vous devez joindre le formulaire 2044-EB à votre déclaration. Ce dernier prouve à l’administration fiscale que vous avez acheté un bien en loi Pinel.

Dans ce formulaire vous devrez renseigner les informations suivantes :

• Votre identité ;
• Votre adresse ;
• La date d’achèvement ou d’achat du logement ;
• La surface ;
• La date de première mise en location ;
• Votre engagement de louer au titre d’une résidence principale sur la durée choisie ;
• Le montant du loyer ;
• Le calcul et le tarif de la réduction d’impôts.

En plus de ces documents, vous pouvez joindre d’autres pièces justificatives, telles que le bail de location ou le titre de propriété.

Cette déclaration peut être faite en ligne, via la télédéclaration sur le site impot.gouv.fr. En plus du formulaire 2044-EB, vous y trouverez les documents 2042-C et 2044, servant respectivement à définir le montant défiscalisé et à déclarer vos revenus fonciers.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Le premier avantage considérable de la loi Pinel est la défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € est un atout non négligeable pour un investissement immobilier.

Les investissements dans un bien neuf sont généralement faits grâce à un crédit. Pour celui-ci, les banques demandent souvent un apport. Eh bien, bonne nouvelle ! Avec la loi Pinel il est possible de contracter un prêt sans apport personnel. Et ce, grâce à la réduction d’impôt et aux loyers qui constituent des revenus réguliers et suffisants pour rembourser les mensualités du crédit.

Aussi, souscrire un prêt immobilier a deux intérêts : fiscal et financier. En effet, avec un tel crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des loyers que vous percevez et votre placement est à un taux supérieur à celui auquel vous empruntez.

Autre avantage du dispositif Pinel, il permet de se constituer un patrimoine. Au terme de votre engagement de location, vous avez le choix. Soit, vous conservez le bien et vous continuer à la louer de manière libre (plus de contraintes de loyers et de revenus). Soit, vous vendez le logement et comme il est situé dans une zone tendue, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un repreneur. De plus, le bien aura pris de la valeur et vous pourrez bénéficier d’une plus-value.

La loi Pinel est également un dispositif privilégié pour préparer votre retraite. En effet, à la fin de la période d’engagement vous pouvez continuer à le louer, le revendre ou y vivre. Quel que soit votre choix, cela vous permettra de gagner un revenu complémentaire à votre retraite ou simplement d’économiser un loyer en vivant dans le bien.

Enfin, l’investissement avec le dispositif Pinel permet d’aider ou de protéger vos proches. En effet, ce dispositif permet de louer votre bien à vos proches, il n’y aucune restriction de ce côté. Et ce, que ce soient vos ascendants ou vos descendants. C’est une véritable occasion pour des grands-parents ou parents de loger son descendant, par exemple pendant ses études.

Dispositif Pinel : quels sont les pièges à éviter ?

Plusieurs pièges sont à éviter pour bénéficier du dispositif Pinel. En voici une liste :

1. Un logement qui n’est pas éligible

La première erreur à ne pas commettre est de choisir un logement qui ne serait pas éligible à la loi Pinel. Bien sûr cette erreur n’est pas volontaire, lorsqu’elle se produit c’est parce que l’investisseur n’a pas bien tout vérifié. Lorsque vous investissez dans un logement, vous devez donc vous poser les questions suivantes : est-il situé dans une zone éligible ? est-il conforme aux normes écologiques ? et gagnera-t-il en valeur au cours des années ?

2. Un emprunt que vous ne pouvez pas rembourser

Vous allez certainement contracter un crédit immobilier pour financer votre logement. Il est primordial que vous vérifiiez la rentabilité de ce projet avant d’investir. Vous devez être sûr de pouvoir rembourser l’emprunt, car une fois souscrit, vous êtes engagé.

3. Un logement mal placé

N’oubliez pas que pour le dispositif Pinel vous devez absolument trouver un locataire. Faites donc attention à l’emplacement de votre logement : est-il placé près des transports en commun ? Les biens sont-ils souvent loués dans ce quartier ? Il y a-t-il des commerces aux alentours ? En tout cas, recensez tous les éléments qui pourraient attirer des locataires. Il faut également que le bien soit loué en tant que résidence principale. Vous devez donc vous renseigner sur le potentiel de développement économique de la ville. 

4. Ne pas souscrire la garantie financière d’achèvement extrinsèque

Pour un bien immobilier en l’état de futur achèvement, vous devez souscrire une assurance qui couvre l’achèvement de la construction. Elle s’appelle la garantie financière d’achèvement et il en existe deux types :

5. La garantie financière d’achèvement intrinsèque : elle garantit la fin de travaux, seulement à hauteur des fonds de l’opération.

6. La garantie financière extrinsèque : elle couvre les travaux quoi qu’il arrive, même en cas de faillite du promoteur. C’est celle-ci qu’il faut souscrire, car elle garantit vos travaux du début à la fin.

Si vous ne souscrivez pas cette garantie, vous ne pourrez pas profiter du dispositif Pinel.

7. Faire une mauvaise estimation du loyer

En calculant la rentabilité de votre investissement, vous ne devez pas oublier que les loyers en loi Pinel sont plafonnés. Vous ne pourrez donc pas choisir un montant comme bon vous semble. Attention à ne pas surévaluer le loyer, ce qui fausserait votre rentabilité.

8. Ne pas vérifier le permis de construire avant l’achat

Un permis de construire doit avoir purgé tout recours, pour ne pas être exposé à des risques. En effet, si ce n’est pas le cas, rien n’empêche qu’un voisin ou une tierce personne dépose un recours contre votre permis et de le faire annuler.

Si le permis n’est pas purgé de tout recours quand vous l’achetez, demander un droit de rétractation sans frais en cas de dépôt de recours. Cela permettra de vous couvrir des risques financiers.

Si vous avez vérifié tous ces éléments avant d’acheter votre bien, vous n’encourez normalement aucun risque. Ainsi, vous bénéficierez du dispositif Pinel dans les meilleures conditions.

Loi Pinel : qu’est-ce qui change en 2021 ?

Le dispositif Pinel qui était prévu pour durer jusqu’à fin 2021, a été rallongé jusqu’en 2024. Néanmoins, il ne sera possible de l’utiliser que dans des bâtiments d’habitation collectifs et donc plus dans un bien individuel.

Aussi, à partir du 1^er janvier 2023, les taux de réduction fiscale diminueront à 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Ils baisseront de nouveau en 2024 et seront les suivants :

• 9 % pour une location minimum de 6 ans ;
• 12 % pour une location minimum de 9 ans ;
• 14 % pour une location minimum de 12 ans.

Exception faite des biens qui appartiennent à la catégorie des logements à haute performance énergétique. Ces derniers ne seront pas concernés par cette baisse des taux de réduction fiscale.

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